El Senado aprobó la nueva ley de vivienda el 27 de Abril de 2023 que que entró en vigor 26 de Mayo de 2023. Esta ley se centra en regular el alquiler de inmuebles y contiene medidas para ayudar al acceso a la vivienda, regular los desahucios y limitar los precios de alquiler en zonas tensionadas.
Te contamos todo lo que necesitas saber y cómo afectará en los alquileres en 2024:
Puntos clave de la Nueva Ley de Vivienda
Es crucial estar al tanto de los nuevos conceptos clave y cambios que la nueva Ley de Vivienda introduce, especialmente en relación a los contratos de alquiler.
Descubre las novedades y claves que trae consigo esta ley:
- Extensión de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
- Nueva definición para grandes tenedores.
- Se elimina la Actualización Anual del Alquiler sobre el IPC
- Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas para nuevos contratos.
- Transferencia de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero.
- Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.
- Prohibición de acuerdos que contradigan la Ley de Vivienda.
- Medidas de protección frente a los desahucios.
- Beneficios fiscales para propietarios.
- Recargo del IBI para viviendas vacías.
- No se puede cambiar la calificación de vivienda pública.
- Aumento de la oferta de vivienda asequible para alquiler.
Extensión de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Para declarar una zona de alquiler tensionada, solo se necesita cumplir una de estas dos condiciones:
- El coste total de la hipoteca o alquiler junto con los gastos básicos no debe superar el 30% de la renta promedio de los hogares. Por ejemplo, si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, el costo total de la vivienda (ya sea por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no puede exceder los 1.000 euros.
- El precio de compra o alquiler de la vivienda debe haber aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años antes de declarar el área como tensada. Por ejemplo, si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, su valor tendría que ser de al menos 347.700 euros en enero de 2023, teniendo en cuenta el incremento del IPC (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%).
Las zonas de tensión pueden variar desde distritos censales hasta microzonas e incluso abarcar comunidades autónomas enteras, siempre y cuando cumplan con una de las dos condiciones mencionadas.
Qué son los Grandes Tenedores en la Nueva Ley de Vivienda
Según la Nueva Ley de Vivienda, un gran tenedor se refiere a una persona o empresa que es propietaria de más de diez propiedades urbanas, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Sin embargo, esta definición puede cambiar en zonas declaradas como tensionadas, donde se considera como gran tenedor a aquellos que tienen 5 viviendas residenciales en esa zona.
En las zonas tensionadas se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
- Los grandes tenedores serán aquellos que posean 5 o más viviendas en zonas tensionadas, o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas
- Los pequeños propietarios serán aquellos que tengan menos de 5 viviendas.
Qué cambia en los contratos de Alquiler
Si ya tienes un contrato de alquiler, no te preocupes, seguirá aplicándose la normativa anterior. Pero si planeas firmar un contrato de alquiler pronto, debes tener en cuenta algunos cambios en la duración, el precio y los gastos.
Vemos algunos cambios:
Cómo funciona la Actualización Anual del Alquiler
De acuerdo a la Disposición final 6º de la ley publicada en el BOE, habrá cambios en la actualización de los precios de alquiler:
- En 2023, el máximo incremento será del 2%.
- En 2024, los alquileres solo podrán aumentar hasta un 3%.
- A partir de 2025, se establecerá un nuevo índice de referencia más estable y menor que el IPC para actualizar todos los alquileres.
Hay excepciones a estas reglas:
- Si el arrendador no es un gran tenedor, el aumento de la renta se determinará en un nuevo acuerdo entre las partes. Si no hay acuerdo, el incremento no podrá exceder la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad o el 3% a partir del próximo año.
- En caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el aumento de la renta se determinará en un nuevo acuerdo entre las partes, sin que la variación anual pueda exceder el 2% o el 3% indicado según el año.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas para nuevos contratos
Según la nueva ley de vivienda en los alquileres se regularán y limitarán los precios de los nuevos contratos, tanto para propietarios grandes como pequeños.
Según esta ley, en los contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado, el precio acordado al inicio del nuevo contrato no podrá ser mayor que el último precio de alquiler del contrato anterior, ajustado por la actualización anual de la renta, sin añadir nuevas condiciones que aumenten los gastos para el arrendatario.
Esta medida tiene como objetivo controlar y reducir el precio de los alquileres de viviendas y no se aplicará en zonas no declaradas tensionadas.
Los topes de precio variarán dependiendo del tipo de contrato y del propietario (pequeños o grandes tenedores).
- Para los pequeños propietarios, el precio del nuevo contrato de alquiler será igual al del contrato anterior más la actualización según el índice vigente en ese momento (2% durante 2023 y 3% durante 2024). Por ejemplo, si una vivienda tenía un contrato de alquiler de 1.000 euros mensuales, el nuevo contrato no podrá superar los 1.000 euros más el aumento correspondiente según el índice (2% en 2023, 3% en 2024 y un índice a definir a partir de 2025). Por lo tanto, si se firma un nuevo contrato en 2023, el precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.
- Para los grandes tenedores, se aplicará un índice de contención de precios que aún está por definir.
Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado en estas zonas tensionadas, las cuales también estarán sujetas a limitaciones de precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
Existen algunas excepciones en las que el precio del nuevo contrato de alquiler puede aumentar hasta un 10% en comparación con el contrato anterior, por ejemplo, si se han realizado obras de rehabilitación o mejoras de accesibilidad.
Quién paga los honorarios de la inmobiliaria según la Ley de vivienda
Uno de los cambios importantes es que los honorarios de la inmobiliaria ahora repercuten sobre el propietario de la misma.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
La ley establece que el precio del alquiler no puede incluir nuevas condiciones que pongan una carga adicional al arrendatario por conceptos no especificados en el contrato previo.
Prohibición de Acuerdos que contradigan la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían no aplicar las medidas de la Ley en caso de acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite a las partes llegar a acuerdos, incluso si estos van en contra de la Ley.
Protección frente a los Deshaucios
Esta nueva normativa implementa medidas de protección claras y efectivas:
- Se establece la obligación de fijar una fecha y hora para llevar a cabo los desahucios, poniendo fin a los desalojos sin una fecha determinada.
- Se introducen nuevas prórrogas en los procesos de desalojo, ampliando los plazos a más de 2 años.
- Se garantiza el acceso obligatorio a procedimientos extrajudiciales de solución para las personas vulnerables.
- Las Comunidades Autónomas podrán establecer sus propios mecanismos de mediación y alternativas habitacionales.
- Se reconoce la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio, como alquileres sociales bonificados o realojamientos.
Beneficios fiscales para Propietarios
La Nueva Ley de Vivienda establece beneficios fiscales para propietarios de viviendas en zonas declaradas tensionadas a partir del 1 de enero de 2024. Estos beneficios incluyen bonificaciones fiscales en el IRPF para aquellos propietarios que alquilen su vivienda, especialmente en las siguientes situaciones:
- Bonificación del 50% para todos los propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación del 60% si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación.
- Bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destina a alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Bonificación del 90% si la renta inicial se ha reducido en más de un 5% en comparación con el último contrato de arrendamiento de la misma vivienda.
Recargo del IBI para Viviendas Vacías en la Nueva Ley de Vivienda
Mediante la disposición final tercera, se establece un recargo para los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente. Con el fin de fomentar el alquiler de estas viviendas que han estado vacías por más de dos años y pertenecen a propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos aumentar la tasa del IBI con un recargo de hasta el 150% para estas viviendas vacías.
No se puede cambiar la Calificación de Vivienda Pública
En la ley de vivienda actual establece que las viviendas protegidas construidas en suelos destinados a viviendas sujetas a un régimen de protección pública estarán permanentemente protegidas y no podrán ser descalificadas mientras la calificación de dichos suelos se mantenga. Además, se establece una calificación indefinida para estas viviendas protegidas.
Aumento de la Oferta de Vivienda asequible para el Alquiler
A través de su Artículo 17 de la ley, se establece que los poderes públicos tienen la capacidad de fomentar la creación de viviendas asequibles para adaptarse a la situación económica de cada área. Estas viviendas estarán sujetas a regulaciones establecidas por las administraciones competentes, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda a precios adecuados.